Il est tout à fait possible de discuter avec son copropriétaire ou son bailleur de la possibilité d’une sous-location d’un lot de parking non utilisé. En effet, il se pourrait qu’un parking déjà loué contienne un espace libre et non exploité, ce qui représente une autre opportunité d’optimisation locative à saisir. Explication.
Sommaire
Les conditions liées à la sous location d’un parking en copropriété
Si un copropriétaire ou un locataire n’occupe pas une partie du lot de parking qui lui est attribué, la sous-location est la solution la plus appropriée à condition de suivre les bonnes procédures. En effet, dans les grandes agglomérations où il est particulièrement difficile pour les automobilistes de trouver une place pour se garer, la demande locative est très élevée. C’est également le cas de certains foyers qui ont du mal à entreposer certains objets indispensables mais impossibles à stocker dans leur maison par manque d’espace, comme par exemple : les matériels de ski, les meubles de collection, les grosses caisses contenant des dossiers.
À cet effet, si un locataire de parking a remarqué qu’il y a un espace de stationnement inoccupé à côté du lot qu’il exploite, il peut demander l’aval du propriétaire bailleur pour procéder à la sous-location de celui-ci. Par ailleurs, selon l’article 1717 du Code Civil, seul un accord écrit et authentifié est valable pour réaliser une telle opération. De plus, il faudra que l’activité reçoive l’autorisation des copropriétaires, ceci afin de respecter les règlements en vigueur.
Aussi, en fonction de la configuration de partage du parking, une sous-location peut être plus ou moins gênante pour les autres copropriétaires. C’est d’ailleurs pour cette raison que les règlements de copropriété doivent être bien analysés avant de signer un tel accord. Cette affirmation est d’autant plus valable quand le parking est constitué d’un certain nombre de box ou qu’il se trouve dans un sous-sol et que l’accès nécessite le port d’un badge et/ou l’utilisation d’une clé.
Formalités et démarches à suivre pour la sous-location d’un parking en copropriété
À l’instar de celui d’un logement, le contrat de sous-location d’une place de parking soumis à un régime de copropriété doit comporter les mentions suivantes :
- l’adresse du parking avec sa référence d’emplacement ;
- le mode d’accès (verrouillage classique avec clé, code d’accès biométrique, port d’un badge, etc.) ;
- la durée de la sous-location ;
- la modalité de renouvellement du bail et le délai de préavis;
- le montant exact du loyer, de la caution, ainsi que des charges communes à payer telles que l’entretien du système d’éclairage ou de l’ascenseur ;
- les conditions de résiliation du contrat.
Pour que tout fonctionne comme prévu, encore faut-il disposer d’une bonne capacité de négociation. En effet, le but est de pouvoir sous-louer le parking en question à un prix raisonnable, ceci afin de pouvoir tirer le maximum de rente locative.
Enfin, une fois les vérifications des dispositions du contrat bien clarifiées et les règlements de copropriété bien analysés, c’est le moment de signer le contrat. Par précaution, il vaut mieux établir des clauses spécifiques, cela évite les prises en charge coûteuses liées à des incidents de nature à générer des dépenses imprévues (quelques astuces indispensables sur les assurances seront évoquées dans ce même article). Bref, l’important est de s’assurer que tout soit en place et qu’il n’y a aucun piège niché quelque part.
Quid du paiement de l’assurance ?
Tout comme les logements, les parkings sont également soumis au paiement d’une assurance. C’est un outil de maîtrise de risque incontournable surtout quand il s’agit d’une sous-location de parking en copropriété. Le montant de l’assurance dépend des biens à couvrir et du budget de l’investisseurs-sous-loueur. Mais en général, ce sont les parkings souterrains et les box privatifs rattachés à un grand bâtiment qui nécessitent la souscription d’une assurance bien solide. Elle protège des risques encourus tels que l’incendie, le braquage, etc. Ainsi, grâce à l’assurance, l’investisseur est bien en règle vis-à-vis de sa responsabilité civile.
Pour un locataire souhaitant sous-louer un parking, l’assurance multirisque est le plus approprié. D’ailleurs à ce propos, il convient de remarquer que la mise en sous-location d’un parking nécessite parfois un avenant lors de la souscription du contrat d’assurance par le syndic. Pourquoi ? Tout simplement parce que même si le lot sous-loué est déjà intégré dans toute la structure immobilière régie par la copropriété, le parking en question doit faire l’objet d’une toute autre couverture du fait des nouveaux véhicules ou des nouveaux objets de valeur qui y seront placés. Autrement dit, dans le cas d’une sous-location, une simple assurance risque destinée aux locataires ou aux copropriétaires-sous-loueurs ne suffira plus.
D’autres dispositifs de maîtrise de risque en cas de sous-location de parking en copropriété
Quand un copropriétaire ou un locataire met le parking sous-loué à la disposition d’une personne physique ou morale, cela signifie qu’il confie l’accès du parking à cette dernière. C’est d’ailleurs la base de la sous-location immobilière, les clés ou le code d’accès du bien se trouve entre les mains du sous-locataire. Donc, pour que les copropriétés puissent se protéger de toute sorte d’abus de confiance ou d’incidents dommageables, ils peuvent demander une garantie. Cette technique permet de se constituer un «matelas de sécurité» pour se prémunir des divers aléas inhérents à une activité à vocation locative. Le fonds peut être déposé à la banque ou faire l’objet d’un placement liquide pour produire des intérêts. Évidemment, cette garantie n’est pas obligatoire si le sous-locataire n’exerce aucune activité à risque ou que l’accès au parking sous la responsabilité du locataire principal ou du copropriétaire.
En tout cas, le but est d’établir un contrat optimisé permettant de créer une collaboration «win-win» entre les deux parties. Pour cela, il appartient au locataire d’informer son ou ses clients des diverses solutions possibles pour la sécurisation et à la conservation du parking. Si le bien est d’une grande envergure, un état des lieux régulier doit être effectué dans le but d’éviter les litiges.
