L’investissement dans les parkings est destiné à tous ceux qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires et réguliers avec un fonds de départ minimal. Oui, dans les grandes villes, trouver une place pour se garer devient une véritable galère. Du coup, la location de parkings a le vent en poupe en ce moment. Cependant, il ne faut pas se laisser aveugler par cette embellie, encore faut-il bien connaître les enjeux d’une telle opération! Voici donc les erreurs à éviter lors de l’acquisition d’un parking.
Sommaire
Acquisition d’un parking sans même l’avoir visité
Bon nombre de particuliers et de sociétés de gestion immobilière se ruent vers les parkings du fait que leur rentabilité annuelle dépasse largement celle d’un appartement standard. Mais malgré cela, un investisseur prudent ne se fie pas sur les photos ou le phénomène bouche-à-oreille, il est plus qu’impératif de procéder à une visite avant toute décision d’achat. Cette étape a pour objectif principal de confirmer si les caractéristiques du parking publié sur l’annonce correspondent parfaitement à la réalité.
En effet, parfois les photos peuvent être trompeuses et cacher certains vices dont l’ignorance pourrait avoir des conséquences pénalisantes pour la rentabilisation de l’investissement. Par exemple, sur une simple photo, il serait carrément difficile de remarquer que l’ensemble des espaces de stationnement se trouve contre un mur et en profondeur d’une allée horriblement étroite, auquel cas il serait compliqué, voire impossible, de se garer rapidement.
Une fois sur place, vient le moment de bien vérifier si l’emplacement est approprié et que le parking comporte les équipements nécessaires pour être exploitable dans le plus bref délai. La visite est également l’occasion d’estimer les dépenses à consacrer aux éventuelles réhabilitations ainsi que le flux de loyer que le bien serait capable de générer. Évidemment, même si les signes sont bons, il faut éviter de prendre une décision à la va-vite.
Le mieux serait de se donner un peu de temps pour analyser les informations recueillies avec objectivité tout en se posant les bonnes questions : quelle est la nature et le niveau de la demande qui s’adresse au parking ? En d’autres termes, qui sont les clients potentiels ?…En tout cas, pour avoir une certaine idée de la valeur locative du parking à acheter, l’investisseur peut demander aux riverains s’il s’agit d’une bonne affaire ou non. Une descente sur terrain permettra également de savoir comment évolue la concurrence dans le secteur, s’il n’y a pas déjà un autre parking tout près qui propose les mêmes services.
Promettre au vendeur d’acquérir le parking sans avoir mis une clause suspensive dans le compromis de vente
À l’instar de celle d’un logement,l’acquisition d’un parking devrait être précédée de l’établissement d’un «avant-contrat de vente» dit compromis de vente. Cet acte fixe les conditions dans lesquelles la transaction sera effectuée. Il doit être signé devant le notaire, c’est-à-dire la personne qui se chargera des diverses formalités requises avant la signature de l’acte de vente.
Comme tout contrat régi pas le Code civil, ce compromis peut intégrer une clause suspensive qui a pour objectif d’éviter les événements de nature à léser l’une des parties contractantes. Dans le cas d’un parking d’ailleurs, la plupart des acquisitions sont financées à crédit, raison de plus pour établir cette clause étant donné que l’investisseur ne pourra acquérir le bien qu’à condition d’avoir obtenu son crédit auprès de la banque.Concrètement, ce mécanisme juridique protège l’investisseur d’un éventuel paiement de dommage-intérêt en cas de refus de la demande d’emprunt.
Mais quoi qu’il en soit, avant la signature d’un compromis, il convient de trouver le financement adéquat. De toute façon, un investisseur sérieux doit être en mesure de connaître sa capacité d’endettement afin d’optimiser la négociation à effectuer avec la banque et le vendeur.
À noter qu’un investissement locatif financé par l’emprunt est plus profitable que celui au comptant. En effet, compte tenu de la baisse tendancielle des taux immobiliers ces 5 dernières années, il est devenu beaucoup plus facile de bénéficier des externalités positives générées par l’effet de levier du crédit. Cela dit, il ne faut pas hésiter à contacter un courtier pour dénicher l’offre d’emprunt économiquement la plus avantageuse, sans oublier de constituer un dossier convaincant (éviter les cumuls des crédits à la consommation, les découverts répétitifs, ainsi que les incidents de paiement par virement ou par chèque liés aux manques de provision).
Mettre la barre trop haute côté rentabilité
Dans la vie, il faut toujours se méfier des incertitudes et c’est valable pour les investissements en parking. La méfiance n’est jamais un signe de lâcheté financière ou une aversion exagérée au risque si elle est basée sur une initiative consistant à bien planifier un projet. Pour les parkings, il est vrai que leur taux de rentabilité peut atteindre les 12 % mais ce n’est qu’à titre indicatif car chaque actif immobilier a ses spécificités. Donc, pour éviter de se faire des idées, il faut prendre le temps de bien réfléchir en établissant un bon plan d’investissement compte tenu des informations recueillies sur place. Ce plan doit au moins contenir un tableau d’amortissement pour comparer le montant des mensualités avec les recettes locatives, mais aussi une rubrique consacrée au flux de cash-flow nécessaire dans la détermination du délai de retour du capital.
Bien sûr, les projections doivent rester rationnelles et réalistes car même si les parkings affichent des charges d’entretien faibles, tout risque est possible (incendie, vol, inondation, etc.), ce qui nécessite un solide dispositif de contrôle interne pour garder un rendement stable. Une bonne étude de la rentabilité tient également compte de la possibilité de bénéficier des dispositifs de défiscalisation.
Petit rappel : les honoraires de l’agent immobilier, les frais du notaire, ainsi que la taxe d’habitation font partie des variables à inclure dans le calcul de la rentabilité.
D’autres conseils pratiques pour acquérir un parking avec succès
Après une analyse bien approfondie du parking, il est temps de franchir le cap de l’acquisition. Mais comme la somme en jeu est considérable, il vaut mieux négocier dans les règles de l’art. En fait, pour certains investisseurs, cette étape pourrait s’avérer difficile voire impossible à réaliser sans l’appui d’un professionnel. D’ailleurs, les bons conseils sont toujours les bienvenus quand il s’agit d’un tel engagement.
D’abord, bonne négociation ne rime pas avec émotion. Lors du marchandage, l’investisseur doit garder à l’esprit que seules les données chiffrées comptent et que la rentabilité de ce business dépendra en grande partie du prix d’acquisition. Pour cela, il ne faut pas hésiter à exposer avec diplomatie au vendeur les éventuels défauts du parking. Le but ? Tirer le prix vers le bas dans la limite du possible. Mais attention, si le vendeur accepte un prix dérisoire, ce n’est par pure sympathie ! Il pourrait y avoir des raisons qui le poussent à agir ainsi. Cela dit, il appartient à l’investisseur de déceler les moindres signes de tromperie.
