Comme tous les biens immobiliers mis en location, les revenus locatifs des parkings doivent être déclarés selon un régime d’imposition particulier. Voici les avantages du régime réel pour rentabiliser ce type d’investissement locatif.
Sommaire
Les avantages du régime réel dans le domaine de l’investissement en parking
Qu’est ce que le régime réel ?
Le régime réel est applicable à tout bien immobilier bâti ou nu, notamment les places de parking. Lors de la déclaration de leur impôt sur les revenus fonciers, les propriétaires de parking peuvent opter pour ce régime d’imposition pendant un délai maximal de 3 ans, et cela même si le moment de leur recette locative est inférieur à 15 000 euros. Mais au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique d’office.
Concrètement, le régime réel permet de déduire de ses revenus fonciers les frais et charges opérationnels reconnus par l’Administration fiscale. La déclaration est à effectuer sur le formulaire n° 2044, qui prend également en compte les autres avantages fiscaux offerts par les autres dispositifs tels que la loi Borloo, Sellier ou Robien.
Les frais et charges déductibles sont clairement définis par la loi et ne concernent que les biens immobiliers mis en location comme les parkings. Il s’agit entre autre des dépenses liées aux travaux de réparation ou d’amélioration du bien, des intérêts induits par l’emprunt effectué pour l’acquérir, des charges de copropriété, des primes d’assurance (assurance liées à l’exploitation des parties communes, assurance pour la protection des véhicules stationnés, etc.), des frais de gestion (si le parking est administré par une entité spécialisée), des autres impôts et charges locatives éligibles.
Pour calculer le résultat foncier, il suffit de soustraire du montant du revenu foncier le montant total des frais et charges déductibles et mentionnés plus haut.Qu’il soit déficitaire ou excédentaire, ce résultat est à reporter sur le formulaire de déclaration classique n°2042.
Le régime réel permet de déduire de ses revenus fonciers le montant des travaux effectués
La première catégorie de travaux déductibles de l’impôt sur les revenus locatifs d’un parking est les travaux de réparation et d’entretien. Il s’agit des travaux ayant pour objet de garder le bien en bon état, c’est-à-dire des tâches destinées à permettre au parking un usage normal. Le montant de ces travaux doit rester le plus faible possible afin de ne pas modifier la consistance et/ou l’agencement du parking. Par exemple, les travaux suivants peuvent être considérés comme des réparations et des entretiens : le ravalement, le nettoyage des canalisations, la remise en état de la toiture, la révision de l’installation électrique, l’établissement des diagnostics techniques, etc.
La seconde catégorie de travaux donnant droit à une déduction fiscale est bien évidemment les travaux d’amélioration. Ils ont pour objet d’apporter au parking un aspect nouveau ou un confort d’utilisation bien plus abouti, ceci afin d’adapter toute la structure aux nouvelles conditions techniques en vigueur par exemple.
Il convient de remarquer que seuls les travaux d’amélioration socialement utiles, comme la neutralisation des effets de l’amiante ainsi que la facilitation de l’accueil des handicapés, sont déductibles avec certitudes. L’éligibilité des autres travaux dépend de leur véritable nature.
La dernière catégorie de travaux déductibles est les travaux contribuant à la sauvegarde de beauté originelle et de l’esthétisme des monuments historiques. C’est un privilège fiscal permis par la loi Malraux.
Revenus fonciers générés par un parking : les frais et charges à déduire
Pour pouvoir déduire de son impôt sur le revenu foncier les frais et charges opérationnels liés à l’exploitation du parking, il faut respecter certaines conditions, notamment l’existence du contrat de location, la réalisation des dépenses au cours de l’exercice fiscal considéré et la production des pièces justificatives relatives auxdits frais et charges (facture, etc.).
À titre d’exemple, si le parking est géré par un organisme spécialisé, les frais de gestion sont déductibles du revenu imposable. Ce type de frais peut comporter plusieurs éléments, à savoir la rémunération des gardiens et des concierges, les frais de gérance, ainsi que les frais de procédure.
En ce qui concerne les frais de gérance, il s’agit des différentes commissions versées à l’entité gérante. Dans le cas où le parking est administré en régime de copropriété, ces frais peuvent prendre en compte les honoraires du syndic.
Pour ce qui est des frais de procédure, ce sont des sommes mis de côté pour régler les éventuels litiges induits par la mise en location du bien (rémunération du notaire, de l’avocat, de l’huissier ou d’un expert juridique).
Les primes d’assurance payées pour la couverture contre les risques liés à la location du parking sont également déductibles en partie ou en intégralité, selon leur nature.
L’investisseur peut aussi déduire de son impôt les intérêts des éventuels emprunts contractés en vue de l’acquisition, de la construction ou de la réparation du parking.Par ailleurs, la déduction ne porte pas seulement sur les intérêts mais également sur d’autres dépenses de prêt telles que les frais de dossier et d’hypothèque.
Enfin, d’autres types de taxes telles que la taxe foncière, la taxe d’équipement et la taxe annuelle liées aux surfaces de stationnement, sont bien évidemment déductibles.
Pour tirer profit du régime réel, il faut bien comprendre le concept de «résultat foncier»
Après avoir effectué la différence entre le montant du revenu foncier et des charges foncières, un résultat foncier apparaît.
Lorsque le montant des loyers générés par le parking excède le montant des frais et charges déjà suscités, le résultat foncier est positif : c’est ce que tout le monde appelle le bénéfice foncier. Celui-ci vient s’ajouter aux autres revenus annuels tels que les traitements, le salaire, la pension, les rentes viagères…bref, toutes les autres sources de revenus imposables.
Mais si au contraire, le montant des frais et charges dépasse le montant du loyer annuel, il s’agit d’un déficit foncier. Dans ce cas, le montant de ce dernier est imputable au revenu annuel global dans la limite des 10.700 euros. Évidemment, si le résultat de la soustraction entre le montant des loyers et celui des intérêts d’emprunt fait apparaître un solde négatif, la somme ainsi obtenue s’impute directement sur les autres revenus fonciers des 10 prochaines années.
Les charges autres que les intérêts d’emprunt, quant à elles, seront immédiatement déductibles du montant du revenu global annuel, mais toujours dans la limite des 10.700 euros.
Tout compte fait, le déficit foncier est fiscalement salutaire pour l’investisseur en parking, mais tôt ou tard sa situation financière doit évoluer car il est contraint de réduire ses charges au fur et à mesure que le temps passe. D’ailleurs, ce délai de reconstitution de capital doit être clairement défini dans son plan d’investissement. Mais quoi qu’il en soit, le système de déficit foncier aide les investisseurs immobiliers à baisser leur impôt et à améliorer leur rentabilité bien que ce soit un dispositif défiscalisant beaucoup moins connu que les autres.
Comment calculer les frais de notaire pour l’achat d’un parking ?
Que vous décidiez d’acheter une maison, un garage, ou un parking, vous ne pourrez pas vous passer d’un notaire dans vos démarches administratives. En effet, bien que les notaires ne réalisent que des opérations d’intermédiaire entre l’Etat et vous en ne touchant pas l’ensemble de la somme qu’ils encaissent, le calcul frais de notaire avec immobilier-danger.com vous permettra d’anticiper sur les dépenses imprévues dans le cadre de l’acquisition d’un parking. Bien que cela soit très intéressant d’investir dans ce type de bien immobilier pour des raisons financières évidentes, les frais de notaire qui s’appliquent peuvent être différents en fonction de plusieurs facteurs. Toutefois, sachez que depuis une loi du premier mai 2016 (loi Macron), les frais de notaires ont été revus. En effet, avec un plafond de 10% pour le bien que vous achetez, cela permet de faire dans certains cas des économies sur les biens comme les parkings ou les caves par exemple. Avec un seuil minimum de 90€ que vous ne pourrez pas réduire, ces frais de notaire devraient néanmoins être un peu plus élevés !
Par conséquent, en prenant en considération les 10% de frais, cela vous permet de calculer avec une grande facilité les frais qui seront occasionnés par l’achat de votre parking. De ce fait, vous n’aurez donc plus de mauvaise surprise lors de votre rendez-vous chez le notaire qui pourrait vous annoncer une note bien supérieure à ce que vous aviez prévu. Il est effectivement très important en tant qu’investisseur de prévoir tous les frais annexes qui vont être associés à chaque acquisition, car un investissement qui peut paraître rentable sur le papier peut dans la réalité être complètement différent, et certains propriétaires de parking y ont d’ailleurs laissé des plumes par le passé !
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