Au lieu d’investir dans les parkings en leur propre nom, certaines personnes préfèrent créer une SCI (société civile immobilière) afin d’éviter les contraintes liées à l’indivision et surtout pour profiter des avantages fiscaux propres à ce statut. La question est de savoir si le fait de constituer une SCI est une bonne idée pour investir dans le parking. Si oui, pourquoi et comment cela fonctionne ?
Sommaire
Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI est une société civile immobilière créée par au moins deux personnes (physiques ou morales) qui reçoivent le statut d’associé. Comme toute société légalement constituée, la création d’une SCI requiert l’établissement des statuts ; un acte qui déterminera les apports de chaque associé, l’indication du nom de la société, de son siège social, du montant de son capital, de sa durée de vie et des modalités de son fonctionnement.
Puisque l’activité des SCI exclut toute activité commerciale, c’est-à-dire d’achat-revente, ce qui fait que ces sociétés soient tout à fait appropriées aux placements immobiliers axés sur la mise en location des parkings. En fait, le but de la création d’une SCI est de permettre à deux ou plusieurs personnes de rassembler leurs moyens pour acquérir plusieurs actifs immobiliers ou quelques biens de grande envergure financière. Grâce à la SCI, la gestion des parts et la répartition des droits deviennent plus simples car chaque apport peut être transformé en titre. Autrement dit, le recours à cette alternative juridique permet de résoudre les problèmes inhérents à l’indivision.
La SCI est également l’un des meilleurs moyens de faciliter la transmission d’un patrimoine.
Par exemple, dans le cas d’une SCI détenant des parkings, chaque associé peut sortir de la société sans que l’intégralité, ou une partie, des biens exploités soit tenue d’être remise en vente. À noter qu’une SCI peut être constituée entre membres d’une même famille, entre amis, ou entre simples investisseurs.
Fiscalité des SCI : une aubaine pour les investisseurs en parking
La loi offre d’importants avantages fiscaux aux détenteurs de parts de SCI. En effet, les associés peuvent opter pour l’un de ces deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés.
Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) est en général applicable aux SCI dites «transparentes» car dans cette option ce sont les revenus locatifs qui représentent la base imposable. De préférence, il vaut mieux choisir ce régime quand les biens immobiliers nécessitent de nombreuses dépenses avant et pendant leur mise en location. Effectivement, sous certaines conditions, les associés peuvent déduire de leur revenu imposable la fraction des dépenses générées par l’acquisition et la mise en location des parkings au prorata de leurs parts, à savoir les frais de gestion, les travaux d’entretien, les charges de copropriété, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt, etc.
Les gros investisseurs immobiliers percevant un revenu foncier très confortable n’ont donc pas intérêt à opter pour le régime fiscal de l’IR. Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) est plus approprié pour eux. Oui, dans la SCI à l’IS, les associés ne devront rien débourser. En revanche, chaque bien cédé sera soumis à l’impôt sur la plus-value réalisée, un poids fiscal que chaque associé devra supporter en fonction du montant de leur part. Tout cela pour dire que ce régime peut s’avérer intéressant si les associés envisagent de garder les parkings sur le long terme.
Attention quand même, le régime de l’IS est irrévocable ! Son taux est de 15% pour les bénéfices compris entre 1 et 38.120 euros et de 33,3% au-delà de ce seuil. Mais pour une durée de détention comprise entre 2 et 8 ans, chaque associé pourra bénéficier d’un abattement de 50% de l’impôt sur la plus-value. Pour les titres détenus depuis plus de 8 ans, l’exonération partielle est de 65%.
Créer des parkings via une SCI : quelles sont les formalités à suivre?
Comme les biens immobiliers classiques comme les logements, la création d’une SCI rattachée à des parkings nécessite certaines formalités. La procédure comporte environ 4 étapes devant être réalisées dans un délai d’un mois à partir de la signature des statuts.
D’abord, il faut rédiger lesdits statuts. Ceux-ci délimitent le rôle et les pouvoirs des associés ainsi que le ou les gérants de société. Pour éviter les éventuels litiges et ne rien oublier d’important, il importe de confier la rédaction de ce document à un professionnel. En effet, ce type de partenariat est un engagement de longue durée dont les enjeux patrimoniaux sont de taille.
De ce fait, il n’y a rien de plus rassurant que de faire les choses dans les règles. Les statuts doivent donc intégrer des clauses spécifiques définissant l’étendue du mandat du gérant, les règles de majorité pendant les Assemblées, ainsi que les modalités de cession des parts sociales.
La seconde étape consiste à enregistrer les statuts auprès du centre fiscal du siège de la SCI. Il convient de remarquer que depuis janvier 2015, cet enregistrement n’est plus obligatoire sauf si la société a été créée par acte notarié ou que des apports en immeubles, en fonds de commerce, en parts sociales ou en actions ont été préalablement effectués.
La troisième étape se matérialise par la publication de la création de la SCI dans au moins un journal d’annonce légale. Cet avis de constitution doit se faire dans le département où se situe le siège de la société.
Enfin, après la publication vient l’immatriculation de la SCI au RCS ou Registre du commerce et des sociétés.
Création de SCI en ligne : le recours à une «LegalTech»
Maintenant que le digital couvre presque toutes les secteurs d’activités, les services juridiques en ligne proposés par les LégalTechs ont aussi le vent en poupe. Ceux qui ont reçu l’agrément des ministères de tutelle offrent des prestations fiables. En plus des conseils juridiques, ces plateformes s’occupent de toutes les démarches nécessaires à la création de la société, c’est-à-dire de la rédaction des statuts de la SCI jusqu’à son immatriculation.
Pour bénéficier de leur savoir-faire, il suffit de se rendre sur leur site et de répondre aux questionnaires prévus à chaque type de projet. Comme un notaire ou un avocat, ces plateformes demandent des justificatifs prouvant la légalité de l’acte, notamment la décision de nomination du gérant, le certificat attestant la non-condamnation de ce dernier, les informations liées aux statuts, etc.
Environ 24 heures après le règlement par carte bancaire, l’extrait Kbis de la SCI est envoyé dans l’espace personnel de l’un des associés. Il faut compter environ 1000 euros pour créer un SCI en ligne Europe.
