Comme toute transaction de biens immobiliers, l’acquisition d’un parking nécessite le respect de certaines dispositions légales. Voici les démarches à suivre pour un tel investissement.
Sommaire
Investissement locatif : Le compromis de vente pour l’acquisition d’un parking
Toute transaction de bien immobilier doit passer par l’établissement d’un compromis de vente. En fait, c’est un document officiel dont l’objet est d’engager fermement les deux parties dans le processus de vente du bien. La signature entérine le consentement des deux parties contractantes quant au prix et aux différentes charges liées à la transaction. Cela signifie que la seule réserve réside dans la réalisation de certains événements prévus par la clause suspensive, notamment l’obtention d’un crédit immobilier.
L’accord est matérialisé par un contrat sous seing privé ou un acte devant le notaire. Cependant, l’acte de vente définitif ne peut avoir une valeur juridique qu’une fois présenté devant un officier public. Normalement, cette signature implique le versement d’un acompte qui sera déduit du montant final.
En outre, le notaire du vendeur rassemble tous les documents nécessaires et les transmet à celui de l’acquéreur. Si toutes les conditions sont satisfaites, ce dernier est chargé de rédiger un projet de contrat de vente sur la base des informations données par son collègue (délai d’attente : entre 1 à 2 mois).
Pour sécuriser l’achat, la meilleure solution est de recueillir le maximum d’informations sur le vendeur. Ceci afin de s’assurer qu’il est bien le propriétaire du bien vendu. De toute façon, les agents immobiliers sont là pour apporter leur appui tout au long du processus.
Qu’en est-il du délai de rétractation de l’offre et des conditions prévues dans la clause suspensive ?
Contrairement à un logement classique dont le délai de rétractation est de 7 à 10 jours (loi Macron du 6 août 2015), la loi sur la vente de parkings ne comporte aucun délai de ce genre sauf si le compromis de vente en prévoit autrement. En effet, le législateur a fait en sorte que ce type de transaction immobilière soit soumis à un régime juridique à la fois fluide et accessible.
La raison de cette décision ne réside pas seulement dans le fait que le prix des parkings soit moins élevé, mais aussi dans une optique de promotion de l’urbanisme. Cela dit, l’investisseur doit être très attentif sur ce point, car il ne bénéficie d’aucun motif de protection si jamais il y a un blocage de dernière minute. Autrement dit, il doit toujours prévoir une clause spécifique validée par un notaire afin de remédier à ce genre d’incertitude.
En ce qui concerne la clause suspensive, c’est une solution juridique très utile surtout si l’investisseur prévoit de financer son acquisition par un crédit bancaire. D’ailleurs, toute vente de bien immobilier sérieuse doit intégrer une condition suspensive d’obtention de prêt au profit de l’acheteur. C’est l’un des meilleurs moyens d’éviter les paiements de dommage-intérêt dans le cas où la banque refuse d’octroyer le crédit au dernier moment. Évidemment, si tel est le cas, le compromis de vente sera annulé et l’acompte doit être restitué à l’acquéreur.
Certes, les dispositions légales relatives aux ventes de parking n’imposent pas la rédaction de cette clause, mais il est toujours plus sûr de recourir à cette pratique pour éviter les impasses.
Les diagnostics à réaliser avant de signer l’acte de vente
À l’instar des logements, les parkings sont également soumis aux normes de décence d’un bien immobilier. Ces règles ont été établies pour éviter les accidents matériels ainsi que les risques de dégradation et d’infection liés aux phénomènes chimiques et biologiques. De ce fait, le vendeur est contraint d’établir des diagnostics pour garantir la qualité du bien cédé.
Ainsi, un diagnostic amiante est requis pour un parking couvert si l’immeuble dans lequel il se trouve a été construit avant le 1er juillet 1997. Ce type de diagnostic a une durée de validité de 3 ans si le rapport de l’expert est positif et si l’immeuble est en bon état. Cependant, elle est d’une durée illimitée si le rapport est négatif.
Par ailleurs, un diagnostic termites est également impératif si le parking se trouve dans un endroit présentant un risque de contamination. Les mesures prises pour traiter la zone infectée sont une décision administrative incombant à la Préfecture, et dans certains cas, au Maire de la ville. Il importe de remarquer que ces deux vérifications doivent être effectuées par un diagnostiqueur certifié.
Enfin, pour anticiper les risques d’accidents naturels tels que les séismes, les éboulements, les explosions ou les problèmes de radioactivité, l’espace sur laquelle se situe le parking doit être préalablement diagnostiqué à travers une autre étude technique.
Achat d’un parking : les frais de notaire et les droits de mutation
Le décret 2016‐230 du 26 février 2016 est une aubaine pour les investisseurs en parking. En effet, cet acte réglementaire a plafonné les frais de notaire liés aux biens de faible valeur comme les parkings, les caves et les garages, à 10 % du prix de vente. Autrement dit, le montant de cette charge se situe dans une fourchette moyenne de 7 à 10 %, avec un seuil minimal de 90 euros.
Par exemple, pour l’acquisition d’une place de stationnement de 6000 euros, le montant maximal des frais notariés globaux est de 600 euros (droits de mutation et émoluments inclus). Certes, c’est beaucoup moins que ce que les acquéreurs ont dû payer avant la réforme, mais il n’en reste pas moins que c’est assez cher payé pour un petit parking d’une dizaine de voitures.
Pour contourner ce problème, certains investisseurs s’allient avec d’autres pour pouvoir rassembler leurs ressources afin d’acquérir des parkings en gros. De la sorte, ils peuvent bénéficier d’une remise de la part du notaire qui s’occupe de l’intégralité du dossier. En clair, pour les grosses transactions, les notaires seront plus enclins à lâcher un peu du lest par rapport aux honoraires.
Bref, pour réduire le coût d’acquisition d’un parking, l’achat par lot est une bonne stratégie. Mais cela demande une certaine convergence de besoins entre les acheteurs. En plus, la phase de prospection doit être bien coordonnée pour éviter les éventuels blocages.
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