Les parkings et les appartements sont connus pour leur accessibilité en termes de prix. Mais la question est de savoir lequel de ces deux actifs est le plus à même de correspondre aux besoins des investisseurs néophytes.
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Parking et appartement : quid de leur demande locative respective ?
À l’heure où le rendement du Livret A, de l’assurance-vie et d’autres placements volatils comme la Bourse est en berne, l’investissement en parking et en appartement représentent une bonne alternative de placement. Mais il faut reconnaître qu’acquérir un parking à la place d’un appartement s’avère être un choix judicieux si ce dernier a un bon potentiel locatif. Certes, un appartement bien placé assure un retour d’investissement rapide par rapport au parking.
Mais il y a un bémol : ce marché est devenu de plus en plus saturé surtout dans les agglomérations économiquement dynamiques comme Paris, Bordeaux ou Lyon. Autrement dit, la demande est croissante et l’offre est rigide dans ces régions, ce qui a tendance à tirer les prix vers le haut. Or, un coût d’acquisition exorbitant n’est pas compatible avec une bonne rentabilité.
L’une des solutions pour que l’investisseur puisse tirer son épingle du jeu dans cette histoire c’est qu’il opte pour les placements immobiliers axés sur les parkings. En effet, à l’heure où la classe moyenne française arrive de plus en plus à accéder facilement aux crédits-autos, la demande locative adressée aux parkings sont en nette progression. D’ailleurs, avec l’endurcissement de la réglementation relative à l’urbanisme, se garer au bon endroit est devenu plus qu’une simple nécessité, c’est en fait une obligation pour ne pas avoir à écoper d’une amende.
En voyant cette embellie, certains promoteurs immobiliers vont même jusqu’à privilégier la construction de parkings. En tout cas, ils ont raison car ce marché de niche peut générer jusqu’à 10% de rendement annuel si le projet a été bien peaufiné.
L’investissement dans l’appartement est devenu plus contraignant par rapport à celui dans les parkings
Outre la hausse tendancielle des prix des appartements, les dispositions légales et réglementaires qui les encadrent tendent à se durcir. Avec le plafonnement des loyers et les normes de construction à suivre, exploiter ce type de bien est devenu bien plus compliqué qu’avant. Pour s’en rendre compte, il suffit de se référer aux nouvelles règles régissant les surfaces d’habitabilité des appartements.
Oui, pour pouvoir être louée, cette catégorie de logement doit au moins disposer d’une pièce principale d’une superficie supérieure ou égale à 9 m2 avec une hauteur sous plafond d’au moins égale à 2,20 m. Résultat : faute de pouvoir respecter ces règles, certains investisseurs sont obligés de revendre leurs actifs immobiliers ou de procéder à des réaménagements coûteux.
C’est d’ailleurs pour cette raison que certains d’entre eux préfèrent se tourner vers les parkings et les box car ce type d’investissement bénéficie d’une règle plus flexible. De plus, leur coût d’acquisition et d’entretien est abordable. Les investisseurs sont, de ce fait, incités à mettre à la disposition de leurs clients des surfaces de stationnement plus étendues. Et pour cause : ce sont sur toutes les grosses voitures qui ont le plus besoin de se garer dans des lieux sûrs.
Frais de notaire des parkings, plus élevés que ceux des appartements : comment y remédier?
Bien que le parking ne soit pas des biens habitables, il y a des frais de notaire à payer au moment de son acquisition. De surcroît, les frais de notaire liés à un parking pourraient représenter le double de ceux d’un appartement alors que les deux actifs ont été cédés au même prix. Ceci en ne tenant même pas compte des charges variables telles que le frais d’enregistrement qui est omniprésent dans tout type de transactions immobilières.
Quant aux frais fixes, ils peuvent varier de 600 à 1000 euros, un montant qui peut baisser en fonction du nombre d’acquisition. Tout cela pour dire qu’afin de réduire au maximum les frais de notaires, il vaut mieux acquérir plusieurs parkings à la fois. En effet, c’est l’un des meilleurs moyens de négocier un tarif plus abordable avec le notaire.
Il est également possible de compenser cette dépense par des choix plus rationnels comme l’acquisition d’un parking indépendant car les charges de copropriété pourraient décélérer la performance financière de l’activité de mise en location.
Autres atouts des parkings par rapport aux appartements
Dans le domaine de la mise en location des appartements, la relation entre le bailleur et le locataire est soumis à des lois particulières. Or, pour les parkings, c’est seulement le Code civil qui est applicable. Pour être plus précis, le parking n’est pas soumis aux règles de l’encadrement de loyers et aux préavis. Par exemple, si la société de gérance n’exécute pas ses obligation pécuniaires et matériels, le contrat peut être rompu sur le champ avec comme mécanisme de compensation le paiement de dommages. Quant aux locataires, ils peuvent être expulsés sans préavis au moindre impayé de loyer.
Aussi, tant qu’un parking est bien sécurisé et bien ordonné, l’investisseur n’aura aucun souci à se faire. Il peut même rendre l’endroit plus sophistiqué grâce à des dispositifs de pilotage intelligents, ceci afin de séduire plus de clientèle.
À noter qu’à l’instar des logements, les parkings peuvent également bénéficier de mesures de défiscalisation à condition qu’ils respectent certains critères d’éligibilité (par exemple l’investisseur peut profiter d’un abattement de 30% sur les revenus fonciers si le montant annuel de ces recettes locatives ne dépasse pas le seuil de 15 000 euros).
Qui plus est, les établissements bancaires, autres que les banques en ligne, proposent actuellement des offres de prêt spécialement dédiées aux investissements en parking, de quoi dénicher un crédit à taux préférentiel. Enfin, si le propriétaire détient un grand nombre de parking et qu’il souhaite les gérer de manière plus fluide, il peut également créer une société civile immobilière (SCI) qui lui permettra de dénicher de bons partenariats.
