Avant de se lancer dans un investissement immobilier comme le parking, le premier réflexe de l’acquéreur est de se demander s’il bénéficiera de certains avantages fiscaux. Voici la réponse !
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Avantages fiscaux en investissant dans les parkings : opter pour le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % lors du calcul du montant de l’impôt sur le revenu. En clair, l’investisseur sera imposé sur seulement 70 % des loyers perçus. Néanmoins, il ne pourra être éligible à ce dispositif que dans le cas où le montant annuel de son revenu locatif soit inférieur à 15 000 euros (charges non comprises).À noter que ce seuil ne tient compte ni de la vacance locative ni de la mise en location de nouveaux parkings au cours de l’exercice fiscal.
Cela dit, la règle du prorata temporis ne peut pas s’appliquer dans le régime micro-foncier. Par exemple, les revenus locatifs de l’investisseur (14 000 euros) sont déclarés sous ce régime ; alors qu’au cours du mois de juillet, il a acquis d’autres actifs similaires, ce qui a propulsé son revenu annuel à 20 000 euros. Dans ce cas, il n’aura pas à calculer son impôt sur la base de ce montant. En effet, pour tenir compte de ce revenu supplémentaire, il n’a qu’à passer au régime réel pendant l’année suivante.
Le régime micro-foncier est tout à fait approprié aux investissements immobiliers qui ne nécessitent aucun travail de rénovation coûteux, c’est-à-dire qu’il est plutôt destiné aux biens de très bon état. D’ailleurs, pour les investisseurs qui débutent dans le métier, le micro-foncier offre plus de flexibilité en matière de déclaration fiscale.
Qu’en est-il des atouts du régime réel ?
Selon les règles fiscales en vigueur, les revenus fonciers issus de la mise en location d’un parking peuvent être soumis ou non au régime réel. Cette disposition est valable aussi bien pour les garages que pour les places de stationnement boxées. En tout cas, le régime réel est une option de fiscalisation assez particulière : il donne droit à une réduction fiscale conséquente sous certaines conditions.
Concrètement, il permet de déclarer un revenu locatif net de toutes les charges d’acquisition et de rénovation. Grâce à lui, il est possible de déduire de ses loyers toutes les dépenses opérationnelles (frais et charges de gestion, charges récupérables et non récupérées, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de petite réparation, etc.).
Le calcul de la réduction fiscale est directement lié à ces dépenses, ce qui permet de réaliser un déficit foncier ne dépassant pas le seuil de 10.700 euros. Mais il convient de remarquer qu’en entrant dans ce régime, l’investisseur s’engage à l’adopter pendant un délai minimal de 3 ans. Mais quoi qu’il en soit, c’est une technique de déclaration fiscale très profitable pour les propriétaires qui prévoient d’étaler leurs travaux sur plusieurs années.
Autrement dit, le régime réel est idéal si le montant des dépenses susmentionnées représente plus de 30% du montant des recettes locatives annuelles.
Pour le comprendre, voici un exemple : un investisseur gagne 12 000 euros par an grâce à la location de ses parkings boxés, mais au cours des 12 mois d’activités, il a dû payer 1 000 euros d’intérêt d’emprunt, 500 euros de taxe foncière ainsi que 500 euros de dépense d’entretien, soit environ 16% de ses revenus. S’il a opté pour le réel, il est donc imposable à 10 000 euros, c’est-à-dire 12 000 – 1 000– 500 – 500.
Mais s’il a opté pour le régime micro-foncier, il bénéficie d’un abattement de 30%, ce qui fait qu’il soit imposable à 8 400 euros (12 000 x 70 %). Cela dit, dans cet exemple, le régime du micro-foncier est plus intéressant, car les charges ne représentent que 16% des recettes annuelles.
Dans quel cas est-ce que les revenus locatifs du parking sont soumis aux régimes des bénéfices industriels et commerciaux ?
Il arrive que la mise en location soit accompagnée de prestations annexes telles qu’un service de lavage, d’entretien ou de réparation. Dans ce cas, les loyers perçus sont considérés par l’Administration fiscale comme des revenus commerciaux. De ce fait, le contribuable est tenu de payer un impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux.
Par conséquent, lors de la déclaration fiscale, il doit remplir un formulaire spécial portant le numéro 2042-CPRO. Comme tout régime fiscal en vigueur, cette option comporte certains avantages et offre une belle économie fiscale. Effectivement, en choisissant le régime micro-BIC, le propriétaire du parking peut calculer sa somme due selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 50% (plafond annuel : 70 000 euros). À défaut, c’est le régime réel cité plus qui s’applique.
Contrairement au régime micro-foncier, le plafond du micro-BIC donne droit à l’application de la règle du prorata temporis, c’est-à-dire lorsque l’investissement n’a pas démarré au début de l’année fiscale. Par exemple, l’investissement en parking a commencé en automne, ce qui donne un plafond de 17.500 euros (70.000 x 3 mois / 12 mois). Or, si, par supposition, le montant des recettes locatives trimestrielles est de 1 800 euros (600 euros x 3 mois), l’investisseur peut bénéficier du régime forfaitaire avec prise en compte des charges déductibles et des éventuels abattements.
D’autres pistes de défiscalisation possibles pour l’investissement dans les parkings
D’autres avantages fiscaux en investissant dans les parkings. Le Code général des impôts exclut l’acquéreur du paiement de la TVA dans le cas où le parking est étroitement lié à la location d’un local non soumis à ce type de taxe ; notamment le local d’habitation, le local professionnel, etc. Cette exonération de TVA suppose toutefois que le parking se situe dans le même ensemble immobilier et loué par le même bailleur. Mais, il y a un autre moyen d’échapper à la TVA.
En effet, l’acquisition est également non soumise à cette taxe si le bien bénéficie du régime dit de « la franchise en base », c’est-à-dire des activités déjà soumises au micro-BIC. En contrepartie, aucune déduction de TVA ne pourra être effectuée, quelle que soit la nature des dépenses engagées.
Si le parking est rattaché à une résidence principale, il n’y a pas de taxe d’habitation à payer. Dans le cas contraire, les éventuelles plus-values sont imposées à 34,5%, mais une exonération totale est appliquée au-delà de la vingt-deuxième année de détention. Aussi, quel que soit le régime d’impôt sur le revenu choisi par l’investisseur, il peut encore prétendre à des abattements liés à la durée de détention de son bien (6% entre la cinquième et la vingt et unième, et 4% à partir de la vingt-deuxième année).
Pour les prélèvements sociaux, un abattement de 1,65% est appliqué au-delà de la cinquième année d’investissement (une exonération totale après trente ans de détention).
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