Avant d’investir dans les parkings, il faut se poser les bonnes questions, surtout au niveau des prix et de la rentabilité. Cet article peut servir de guide pour investir intelligemment dans les centres-villes.
Sommaire
Acquisition de parking : un investissement qui demeure très intéressant !
Les données issues des plateformes françaises spécialisées dans la location, la vente et la réservation des places de parking sont très éloquentes ces dix dernières années. En effet, selon leurs études, ce secteur se porte à merveille dans l’Hexagone bien que le niveau des prix et des loyers soient assez disparates pour chaque département.
Il en ressort notamment que le parking reste un marché très demandeur dans certaines villes jugées comme des adresses économiquement et financièrement dynamiques. Et pour cause, les emplacements de stationnement se font de plus en plus rares, ce qui incite les prometteurs à dénicher les meilleurs actifs.
Depuis une décennie, les espaces libres en voirie se réduisent de 10% chaque année dans les grandes métropoles, et cela même si la superficie des parcs de stationnement résidentiel ne se sont accrus que très faiblement. Ce phénomène tend à créer un effet de rigidité de prix dans les villes les plus connues comme Paris ou Bordeaux.
Au niveau national, le prix des parkings a bondi de plus de 30% depuis la crise financière de 2008 alors que le niveau moyen de la rentabilité locative brute a beaucoup progressé (15% en moyenne sur la même période). Cette tendance résulte de la capacité des parkings à faire figure de valeur refuge en cas de forte incertitude économique et financière.
La crise des Subprimes de 2008 a, en quelque sorte, induit un comportement assez frileux chez la plupart des investisseurs en Bourse. Le fait est qu’ils préféraient se tourner vers les immobiliers locatifs comme les parkings pour espérer bénéficier d’une hausse de cours beaucoup plus perceptible. Du coup, actuellement, par la loi de l’offre et de la demande, les parkings se négocient en moyenne à 22.000 euros dans les grandes villes, contre à peu près 16.000 euros en 2008.
Investissement en parking : un rendement moyen plus ou moins attrayant au niveau national
Avant, les parkings ne suscitent pas vraiment l’intérêt des investisseurs. Mais depuis que l’urbanisme et la transition énergétique a pris de l’ampleur, les espaces de stationnement situés en centre-ville ont commencé à afficher un niveau de rendement net moyen de plus en plus intéressant : environ 6 % pour les locations à plein temps. Or, la rentabilité locative corrigée de l’inflation n’était que de 3,88% il y a dix ans (le niveau maximal a été atteint en 2009 avec un taux de 6,51%).
Pourtant, à Paris, le niveau des loyers des parkings a tendance à progresser moins vite que celui des autres emplacements à fort potentiel locatif tels que Lyon, Toulouse ou Nîmes. Mais malgré ce «gel tarifaire», la ville lumière affiche l’une des recettes locatives les plus élevées de la France : environ 140 euros par mois par unité de parking. Le prix de vente moyen, quant à lui, progresse plus rapidement que la moyenne nationale, qui est de 31.200 euros. Résultat : la rentabilité des parkings parisiens se trouve légèrement pénalisée.
De ce fait, le choix de l’emplacement ne doit pas être le seul critère d’acquisition déterminant. La décision d’investissement doit tenir compte du seuil de rentabilité indiqué dans le «business plan».
Location de parking : le marché lyonnais et marseillais en plein essor
Il faut dire que compte tenu du contexte immobilier actuel, Lyon n’est pas du tout en reste en termes de rentabilité locative. Effectivement, son niveau de loyer moyen avoisine déjà les 90 euros par mois, c’est-à-dire une hausse d’à peu près 1,6 point par rapport à la moyenne nationale, alors que les prix d’acquisition restent à un niveau relativement stable (aux alentours de 21.000 euros).
Quant au rendement, les chiffres sont assez bons (un taux moyen de 5 %, net des charges) bien qu’ils soient inférieurs à ceux des autres métropoles françaises comme Nantes ou Strasbourg.
De son côté, Marseille se démarque par ses spécificités géographiques ainsi que la progression du pouvoir d’achat de ses habitants. Autrement dit, c’est l’une de rares grandes villes françaises à voir son taux d’équipement en véhicule augmenter considérablement en l’espace de 10 ans.
Évidemment, cela représente une aubaine pour les investisseurs profanes. Aussi, étant donné que le prix d’achat moyen des parkings marseillais a légèrement baissé depuis quelques mois, ce créneau offre une bonne opportunité d’affaires. Cette embellie a véritablement propulsé le rendement réel de ce type d’actif à plus de 5,95%.
À titre de conseil, pour tirer le meilleur parti de ces avantages, il ne faut pas hésiter à faire appel au savoir-faire d’un professionnel. En tout cas, quand le nombre des parkings acquis est assez élevé et que les biens sont éparpillés dans plusieurs adresses, la gestion locative est la solution appropriée.
Mais attention, il faut bien se renseigner et bien peser le pour et le contre avant de collaborer avec une quelconque entité gestionnaire. La prudence est de mise même dans des cas assez banals comme l’analyse de l’ampleur des travaux de parties communes en régime de copropriété.
Quid du prix et de la rentabilité des parkings situés dans d’autres villes françaises ?
En matière de loyer, la ville niçoise affiche des données assez volatiles, c’est-à-dire des fortes variations annuelles qui ont eu pour effet de rendre les prévisions assez complexes. Mais le loyer moyen des parkings s’est établi à 120 euros au début de l’année 2018 tandis que les prix de vente moyens s’y sont envolés à plus de 60% depuis une décennie pour atteindre 29.000 euros. À ce niveau de prix, la rentabilité n’a fait que s’amenuiser, mais cela ne veut pourtant pas dire que cette tendance ne pourra pas s’inverser dans un avenir proche.
Pour ce qui est de la ville de Lille, les automobilistes y sont plutôt ravis car le niveau moyen des loyers s’est plus ou moins stagné depuis 2008. Néanmoins, les professionnels de l’immobilier estiment que d’ici le début de l’année 2019, une légère augmentation des tickets d’entrée est à prévoir pour compenser le manque d’espace de stationnement qui commence à se faire sentir dans certains sites très fréquentés. D’ailleurs, avec une rentabilité d’environ 6,4%, les investisseurs qui envisagent de baser leur succès de placement immobilier sur les parkings lillois ne pourront que s’en réjouir.
À Toulouse, les indicateurs de rentabilité virent plutôt au vert. En effet, les propriétaires de parking peuvent y prétendre à un loyer mensuel de plus de 80 euros avec un prix d’acquisition raisonnable : environ 17.000 euros.
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