Trouver les bons plans pour optimiser le rendement d’un parking n’est pas une mince affaire quand l’investisseur débute dans le métier. Voici quelques techniques pour atteindre cet objectif.
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Bien négocier avec sa banque pour optimiser le rendement de son parking
Pour sortir gagnant d’un investissement en parking, il faut penser à l’optimisation immédiate de son rendement. C’est une évidence vu que la plupart des investisseurs dans ce domaine ont recours aux crédits immobiliers pour financer leur acquisition. De ce fait, avec la baisse tendancielle des taux d’intérêt actuels, le futur propriétaire du parking a plutôt intérêt à négocier un crédit moins cher auprès de sa banque. En effet, si le montant des mensualités n’est pas trop lourd pour lui, il peut prétendre à un profit bien plus significatif pendant le processus de mise en location.
Qui dit charges d’emprunt faible dit aussi marge de manœuvre plus élargie pour le remboursement du prêt. Donc, pour trouver l’offre économiquement la plus avantageuse, il peut faire appel aux savoir-faire d’un courtier. Ce professionnel lui dénichera un contrat intéressant avec des formalités administratives et financières bien plus flexibles. Il faut avouer que le fait de bien choisir sa banque pour investir dans un parking représente plusieurs avantages. L’établissement prêteur en question peut mettre à la disposition de son client un dispositif de gestion de trésorerie indispensable à la rationalisation de ses recettes locatives.
Qui plus est, un crédit immobilier destiné à un parking est tout à fait renégociable en cas de baisse significative des taux d’emprunt sur le marché. À cet effet, il convient de garder à l’esprit qu’un rendement optimisé s’acquiert par l’application d’une stratégie de réduction de charges efficace sur une période bien délimitée. L’idée, c’est de tabler sur un cash-flow croissant tout en maîtrisant le coût d’exploitation du parking afin d’assurer un délai de retour sur investissement plus court.
Quelle stratégie de défiscalisation pour prétendre à un rendement optimisé ?
Lors de la déclaration d’impôt, les investisseurs dans le domaine de l’immobilier locatif ont le choix entre deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier (avec abattement forfaitaire sur les dépenses opérationnelles) et le régime du réel qui prend en compte les différentes charges liées à l’exploitation du parking. Certains investisseurs qui débutent dans la location de parking pensent que le régime du micro-foncier est plus approprié pour ce genre d’activité, car c’est un système de prélèvement plus facile à calculer.
Or, cette option n’est pas forcément la plus avantageuse surtout pendant les premières années de la mise en location. Effectivement, le micro-foncier crée un effet d’alourdissement des charges opérationnelles quand l’investissement en parking commence son processus d’attraction de clientèle. En d’autres mots, les charges de travaux et les charges d’emprunt pèsent sur la rentabilité de l’investissement sans que les dispositifs de défiscalisation puissent faire leur effet.
C’est tout à fait logique, car le micro-foncier n’est intéressant que lorsque les dépenses liées à la détention et à la mise en location du parking sont inférieures à 25 % du montant des loyers. Or, lorsque l’investisseur cumule les intérêts d’emprunt, les travaux de rénovation et toutes les charges relatives à la gestion du bien, il a tendance à dépasser involontairement ce seuil. L’unique solution pour surmonter cet obstacle est d’opter pour le régime du réel. En effet, il prend en compte le déficit foncier dont l’effet est d’apporter toutes les charges susmentionnées en déduction de la base imposable.
Les aménagements possibles pour l’optimisation du rendement d’un parking
Pour réussir un investissement en parking, il faut savoir varier les choses. Autrement dit, ne pas se contenter d’un seul service tel que le stationnement de voitures. La diversification des activités est importante. Par exemple, bon nombre d’investisseurs n’hésitent pas à aménager leur parking en plein air pour les transformer en parking boxé.
Cette technique leur permet d’attirer plus de clientèle, un choix très judicieux du fait de la pénurie des espaces de stockage dans les villes les plus urbanisées de la France. La pratique du costockage est devenue très tendance pour les propriétaires de parkings bien placés. Ce service supplémentaire leur offre la possibilité de grossir leurs revenus mensuels au grès des saisons (par exemple, pendant les périodes estivales et les printemps, les skieurs cherchent des endroits pour stocker leurs matériels de glisse, ce qui représente une aubaine pour les propriétaires de parking du coin).
L’aménagement peut également être axé sur la division des places de parking en plusieurs compartiments pour accueillir les deux roues, c’est-à-dire les motos. Pour se rendre compte de la rentabilité de cette idée, il suffit de se référer aux villes les plus dynamiques comme Paris. En effet, il y manque à peu près 100 000 places de moto en une journée. C’est une raison de plus pour exploiter ce créneau dans les endroits à proximité des places très fréquentées comme les gares et les bureaux administratifs.
Néanmoins, en fonction de la politique de mobilité de la commune ou de la ville, l’investisseur doit savoir convaincre les pouvoirs publics locaux pour de pérenniser son investissement. D’ailleurs, les parkings pour moto sont un marché très demandeur étant donné que les polices communales n’hésitent pas à verbaliser ces deux roues à 20 euros, quasiment le loyer hebdomadaire d’une place de parking pour une moto.
Autres conseils précieux pour optimiser le rendement d’un parking
Lors de l’acquisition d’un parking, l’investisseur a parfois tendance à négliger la notion de copropriété. Or, s’il souhaite acquérir un tel bien dont la structure est rattachée à une résidence, il est impératif d’analyser minutieusement les règlements de copropriété, ainsi que les documents relatifs aux procès-verbaux les plus récents établis par l’Assemblée générale.
En effet, certaines dispositions de ce règlement interdisent parfois la location du parking à une personne non résidente sans que l’investisseur paie une certaine somme à l’organisation. Cela pourrait nuire au niveau du rendement du parking.
Ainsi, avant de jeter son dévolu à un parking cédé en copropriété, il faut prendre le soin de bien estimer les charges liées à la conservation et à l’entretien de l’ensemble de la propriété.
En fonction de l’évolution de la demande locative, le bailleur a le droit de revaloriser le montant du ticket d’entrée de son parking sans pour autant décourager les habitués. Pour cela, il peut effectuer une petite étude de marché pour voir si cette indexation ne représente pas un risque de vacance locative sur le court ou le moyen terme. Une fois l’étude effectuée, il peut établir un délai de préavis minimum d’un mois pour que les clients puissent se préparer.
