Qu’ils soient constitués de box, placés en plein air ou installés en sous-sol, les parkings en copropriété sont souvent sources de tension entre les copropriétaires, ce qui nécessite le recours à un syndic. En effet, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que tout bien immobilier en copropriété doit être géré par ce professionnel. En revanche, pour rentabiliser leur investissement en parking en économisant de l’argent, certains copropriétaires préfèrent s’en passer en cherchant d’autres alternatives. Mais lesquelles ?
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Parkings locatifs en copropriété : rappel sur le respect du règlement
Chaque parking en régime de copropriété a sa propre règle de fonctionnement. Si les espaces de stationnement sont attribués à un logement par exemple, il s’agit d’une place de parking privative et seul le copropriétaire désigné peut l’utiliser de manière exclusive. Du point de vue juridique, l’espace délimité est alors associé à un numéro de cadastre unique ainsi qu’à une quote-part indiquant les charges à payer, sans oublier le nombre de voix, dont la personne a droit lors du vote à l’Assemblée générale. Mais un parking peut également s’intégrer dans une partie commune à usage restreint. Dans ce cas précis, les copropriétaires peuvent se faire valoir d’un droit d’usage d’une place de stationnement sans pour autant être des propriétaires désignés. Il n’y a donc ni numéro de cadastre ni quote-part.
Par ailleurs, les conditions de jouissance d’un parking en copropriété sont clairement détaillées dans le règlement. S’il s’agit d’un parking privatif, une cession ne peut être effectuée que si elle a été prévue dans l’accord (cession entre copropriétaires par exemple). Aussi, sauf autorisation expresse du syndic suite à l’aval des preneurs de décisions en Assemblée générale, l’usage du parking doit être destiné exclusivement au stationnement de véhicules. Il est par exemple interdit d’y faire de longues réparations ou d’y déposer d’autres objets ne faisant pas partie des accessoires automobiles ou d’autres véhicules motorisés comme les motos. C’est ce qu’on appelle communément le costockage.
Le syndic bénévole comme solution lowcost
L’un des copropriétaires peut exercer la fonction de syndic bénévole. Pour cela, il faut qu’il ou elle soit élu(e) par ses pairs et que ces derniers se mettent d’accord sur la durée du mandat. Le fait de recourir à un syndic bénévole représente une belle économie, car la personne qui accède à ce poste peut choisir d’être rémunérée ou pas. Dans le premier cas, le montant de sa rémunération reste généralement inférieur à celui d’un syndic classique. Ainsi, si de plus en plus d’investisseurs en parking en régime de copropriété optent pour cette alternative, c’est tout simplement parce que c’est un système de gouvernance qui procure plus d’autonomie en donnant plus de réactivité dans toute phase de prise de décisions. Néanmoins, c’est une fonction qui demande du temps et de l’organisation.
En matière de compétence et de savoir-faire contrairement au cas d’un syndic professionnel, il n’y a pas de qualification ou de formation spécifique requise pour devenir syndic bénévole. Cela dit, le copropriétaire élu à ce poste n’est pas obligé d’être titulaire d’une carte professionnelle au sens de la loi du 2 janvier 1970 relative aux activités de gestion d’immeuble. Par contre, pour que le syndic bénévole soit à la hauteur de ses responsabilités, il vaut mieux qu’il maîtrise les principales règles juridiques régissant la copropriété. Il doit également avoir quelques notions en travaux d’entretien immobilier ainsi qu’une connaissance de base en comptabilité générale.
Que valent les syndics en ligne ?
Les syndics en ligne sont des syndics à distance qui ont pour seule mission la gestion des affaires administratives indispensables à la bonne exploitation du parking, à savoir la tenue de la comptabilité, la déclaration fiscale, l’établissement des contrats avec les prestataires de services comme les artisans ou l’entreprise chargée de la réalisation des travaux. En clair, à l’inverse du syndic professionnel, ils ne sont pas tenus de gérer les tâches opérationnelles telles que le suivi des travaux, la préparation des Assemblées générales, etc. En fait, ces détails incombent au conseil syndical, un genre de groupe de copropriétaires élus qui interviennent dans la réalisation des tâches dites opérationnelles. Les syndics en ligne ne proposent donc qu’une prestation allégée, ce qui ne convient pas trop aux copropriétaires aux emplois du temps très chargés.
Mais quoi qu’il en soit, l’avantage de recourir aux syndics en ligne réside dans l’attractivité des tarifs qu’ils proposent. En effet, ceux-ci varient généralement entre 10 et 12 euros par mois par copropriétaire. En plus, leurs services sont fiables en ce sens qu’ils sont soumis aux mêmes obligations professionnelles et à la même éthique que les syndics traditionnels. Mais afin d’assurer une gestion rationnelle du parking en copropriété, le rôle du conseil syndical doit être renforcé par un dispositif de contrôle interne bien en phase avec les spécificités du bien immobilier, ceci afin de rentabiliser l’investissement sans encombre sur le long terme.
Les principales missions d’un syndic bénévole
En tant que copropriétaire, le syndic bénévole s’implique davantage dans la gestion du parking. Effectivement, cette fonction est un engagement permanent qui demande de l’initiative. Et en cas de situation complexe, l’individu doit se placer au cœur des problèmes en faisant preuve de réactivité. Mais attention, certains copropriétaires de parking font en sorte d’accéder à ce poste pour servir leurs propres intérêts. C’est un détail qui nécessite une mure réflexion lors du vote. En tout cas, voici les principales missions d’un syndic bénévole :
- assurer le respect du règlement de copropriété ;
- se charger de la convocation des Assemblées générales ainsi que l’exécution des décisions qui y sont prises ;
- mettre à contribution son savoir-faire et sa compétence pour conserver le bien, notamment en coordonnant les travaux d’entretien et de rénovation tout en procédant au recouvrement des charges communes ;
- procéder à la souscription d’un contrat d’assurance multirisque ;
- assurer l’établissement et la mise à jour du carnet d’entretien du parking ;
- immatriculer chaque lot ;
- concevoir et faire voter le budget prévisionnel ;
- constituer des provisions pour charge ;
- gérer le compte bancaire collectif ;
- représenter les copropriétaires dans tous les actes civils ou les recours en justice.
